Проблема, на розв ‘язання якої спрямовується законопроект
Стаття 14 Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР визнає землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Воно має набуватися і реалізовуватися громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Таким чином, Основний Закон України, яким закладено головні засади суспільно-правових відносин щодо набуття та реалізації права власності на землю, визначає прямим обов’язком держави захист усіх суб’єктів права власності на землю та забезпечення соціальної спрямованості економічних відносин. І якщо поступовий перехід землі до більш економічно активних власників має забезпечуватися шляхом ринкового саморегулювання, то питання додержання соціальної справедливості під час перерозподілу землі, попередження надмірної концентрації земельних ресурсів або, навпаки, парцеляції земель, утримання цінової стабільності тощо, слід віднести до сфери регуляторної компетенції держави.
За час проведення земельної реформи, яка триває в Україні з 1991 року, відбулася демонополізація державної власності на землю. Об’єктом реформування стали землі майже 12 тисяч господарств, а 6,8 мільйонів селян набули права на земельну частку (пай). Наближається до завершення процес видачі державних актів на право власності на землю власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай). Видано 6,5 мільйонів державних актів на право власності на землю власникам земельних часток (паїв).
В той же час в державній власності залишається земель запасу та резерву – 6,1 млн. га сільськогосподарських угіль, з них ріллі 2,6 млн. гектарів.
Відумерлої спадщини 1,8 млн. га сільськогосподарських земель, не витребуваних паїв 1,4 млн. га, які використовуються не раціонально або взагалі не використовуються.
В той же час, суцільна парцеляція сільськогосподарських земель та їх розподіл серед колишніх працівників колективних сільськогосподарських підприємств не змогли стати основою для сталого соціально-економічного розвитку аграрної сфери та розвитку індивідуальних (сімейних) форм ведення сільського господарства.
У зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель, в Україні тимчасово встановлено мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення), що обмежує права власників земельних ділянок, що закріплені частиною першою статті 90 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-ІП: «Власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину». Мораторій постійно
подовжується навіть не зважаючи на те, що його існування стримує створення цивілізованого земельного ринку та замість вирішення існуючих проблем, призводить до нагромадження нових. У той же час дієвих заходів щодо досягнення мети встановлення мораторію (створення інфраструктури ринку, системи гарантування прав на землю, автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру тощо) у повному обсязі так і не вжито.
Попри те, що основні соціально-економічні ризики щодо запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення пов’язуються із надмірною концентрацією земель, доступом іноземних юридичних і фізичних осіб, фактично законодавче регулювання здійснюється у неадекватний спосіб: замість обмеження прав покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення фактично обмежуються права селян – власників земельних ділянок – щодо розпорядження нерухомим майном, яке перебуває у їх приватній власності.
Негативними наслідками продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення є:
1) стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо;
2) концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має належних професійних знань та фізичних можливостей займатися землеробською
роботою;
3) отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину особами, що проживають в містах, інших країнах, та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і управляти земельними активами, що призводить до невикористання земель сільськогосподарського призначення;
4) блокування процесів створення крупнотоварних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції України до COT кардинально знижує конкурентоспроможність вітчизняного сільського господарства на світових ринках;
5) зниження інвестиційної привабливості української аграрної економіки, що пов’язане з підвищенням ризику вкладень внаслідок неможливості іпотечного кредитування сільського господарства під заставу земельних ділянок.
Таким чином, існує потреба у визначенні організаційно-правового механізму реалізації громадянами України – власниками земельних ділянок, що були виділені в натурі (на місцевості) як земельні частки (паї) -конституційного права на розпорядження своєю власністю, створення передумов для регульованого ринкового обороту земель та прав на них,
попередження обезземелення селян, залучення інвестицій у сільське господарство, створення нових робочих місць у сільській місцевості, встановлення порядку проведення земельних торгів. Отже, існує нагальна потреба у прийнятті проекту Закону України «Про ринок земель», який би визначав дієві механізми
Мета Закону
Мета прийняття Закону полягає у законодавчому врегулюванні питання об’єднання запровадження регульованого ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення, попередження обезземелення селян, підвищення ліквідності землі як економічного активу, визначення порядку проведення земельних торгів.
Шляхи і способи розв’язання проблеми
Оптимальним способом розв’язання проблеми є розроблення та прийняття Закону України “Про ринок земель”, у якому повинні бути визначені організаційно-правові засади:
реалізації державної політики щодо регулювання ринку земель;
організації ринку земель, в т.ч. утворення відповідно до європейського досвіду державної спеціалізованої установи з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності, що забезпечуватиме формування фонду земель державної власності;
обігу земель сільськогосподарського призначення (в т.ч.: обмеження щодо граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у власності однієї особи; порядок продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності з розстроченням платежу; умови відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення з меліоративними системами; умови відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення із багаторічними насадженнями; порядок реалізації переважного права на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб; обмеження щодо зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, придбаних із земель державної та комунальної власності; визначення ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності при їх продажу тощо);
продажу земельних ділянок та прав на них на земельних торгах (в т.ч.: суб’єкти земельних торгів та професійна підготовка ліцитаторів; порядок продажу земельних ділянок та прав на них на аукціоні; порядок проведення земельних торгів у формі конкурсу).
Очікувані результати
Прийняття Закону України “Про ринок земель” забезпечить:
1) захист економічної конкуренції та обмеження монополізму на ринку земель шляхом попередження надмірної концентрації земельних ділянок у власності окремих осіб, перш за все, на ринку земель сільськогосподарського призначення;
2) запровадження порядку проведення земельних торгів;
3) включення земель сільськогосподарського призначення у ринковий економічний оборот;

4) запровадження регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення ринковими (економічними) методами;
5) попередження подальшої парцеляції земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
6) запровадження кредитування (іпотеки) під заставу речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення;
7) попередження спекуляції земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Обсяг і джерела фінансування
Фінансовою основою для забезпечення діяльності спеціалізованої установи мають стати доходи від передачі у оренду земель сільськогосподарського призначення державної власності, при чому установа буде платником земельного податку, забезпечуючи сплату відповідних податкових зобов’язань до місцевих бюджетів.
Додатковим джерелом для забезпечення діяльності державної спеціалізованої установи може стати випуск іпотечних цінних паперів, забезпеченням по яких виступатимуть доходи від передачі в оренду державних сільськогосподарських земель, при чому одержані на фінансових ринках кошти мають спрямовуватися виключно на придбання спеціалізованою установою нових площ земель сільськогосподарського призначення приватної власності.
З урахуванням того, що зараз в Україні налічується 1,4 млн. га невитребуваних паїв, близько 2,6 млн. га земель запасу (рілля) та 1,8 млн. га сільськогосподарських земель є відумерлою спадщиною, при середній нормативній грошовій оцінці 1га ріллі 11,949 тис. грн., до державного бюджету України від передачі цих земель в оренду може бути залучено (при річній орендній ставці 3% від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки) 2,1 млрд. грн. на рік, або, у разі передачі у заставу, при заставній ставці у 70% від нормативної грошової оцінки земель, може бути отримано 48,5 млрд. грн. кредитних ресурсів.
За попередніми розрахунками вчених, у разі оновлення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель, її розмір збільшиться, принаймні, у півтора рази з 69,3 млрд. грн. до 103,9 млрд. грн. Відповідно у півтора рази збільшаться й рівень надходжень від орендної плати (до 3,1 млрд. грн.) та іпотечний потенціал (до 72,7 млрд. грн.).