Мораторій на продаж земель сільгосппризначення, який не дає селянину бути повновладним господарем своєї землі, розпоряджатися на власний розсуд своїм добром з 1 січня 2012 року буде відмінено.
Як реалізувати конституційні права щодо розпорядження власною землею? Де і в який спосіб та які потрібно оформити документи при укладанні договору? Ці та інші питання цікавлять нині багато громадян і передусім власників земельних ділянок.
Продаж землі – право, а не обов’язок її власника
Поспішати з продажем земельної ділянки не варто. З розвитком земельних відносин її вартість, як і оренда, неодмінно зростатимуть. Якщо ж виникла нагальна потреба, і власник вирішить продати свій наділ громадянину, юридичній особі, фермеру, територіальній громаді або державі, то він має укласти відповідний договір і зафіксувати в ньому ціну. Для його укладення необхідно звернутись до нотаріуса за місцем знаходження земельної ділянки або ж за місцем реєстрації однієї з сторін. Продаж наділу може здійснюватися з розстроченням платежу. У такому випадку права нового власника будуть обмежені.
До повної виплати суми за договором він не може таку земельну ділянку продати, подарувати або іншим чином відчужити.
Подарувати землю? Без проблем!
Власник земельного паю може подарувати його членам родини чи близьким родичам. Така угода одностороння і не вимагає ні згоди особи, якій дарується земельна ділянка, ні її присутності під час укладення договору дарування. Більше того, цей громадянин може і не знати про угоду та дарунок до того часу, поки не постане необхідність прийняття землі та переоформлення її на себе.
Договірні ренти
Землевласник договором може передати свою ділянку у власність громадянину або юридичній особі, а взамін отримувати рентну плату. Вона може виплачуватися грішми або шляхом передання речей, виконання робіт чи надання послуг. Словом, сторони договору самі вирішують, яким буде розмір плати та її форма. Таким чином, власник земельної ділянки гарантовано отримуватиме дохід та певні пільги від рентоплатника на весь період дії договору.
Договором може бути встановлено, що одержувач ренти передає землю у власність за плату або безоплатно. Тобто, крім рентної плати договір може передбачати також сплату певної суми (як при купівлі-продажу) або ж не передбачати її. За будь-якого варіанту рента виплачується обов’язково у тій формі, котра обумовлена договором.
Така угода найбільш приваблива, з точки зору набуття у власність земельних ділянок сільгосппризначення, в першу чергу, для фермерів. Для власників паїв такий договір теж має сенс, оскільки вони гарантовано можуть отримувати рентну плату як у натуральній, так і у відробітковій формі.
За довічне утримання
За доброї волі власника земельного наділу та відповідно до договору він може передати другій стороні у власність ділянку, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати цю особу утриманням або доглядом довічно. Матеріальне забезпечення (гроші, продукти, ліки, тощо), яке щомісячно має надаватися відчужувачу, повинно оцінюватися і фіксуватися документально у грошовому вимірі.
Якщо особа, котра зобов’язалася утримувати колишнього власника земельної ділянки, не виконує вимог договору, то угода на вимогу відчужувача рішенням суду розривається і земельна ділянка повертається йому.
На період дії цього договору (до смерті відчужувача) земля не може продаватися, даруватися, іншим чином розпоряджатися її новим власником.
Можна й тепер
Передати у власність землю іншій особі а обмін на тотожну, меншу, більшу, кращу, гіршу і т. д. можна і зараз, до скасування мораторію.
Право власності на обмінювані земельні ділянки переходить до сторін одночасно після передання їх обома сторонами. Фактично сторони відразу у нотаріуса, підписуючи такий договір, обмінюються державними актами, оскільки отримують на руки один примірник договору міни з долученим до нього держактом іншої сторони з відміткою нотаріуса про перехід права власності на земельну ділянку.
Якщо при обміні вартість однієї з них буде більшою, то договором може бути встановлена доплата.
Земля в оренду
Нині договори оренди найбільш поширені. Землю в оренду здають мільйони її власників. За такою угодою власник паю передає його у користування іншій особі на певний термін і за плату, котра має бути не меншою 3% від нормативної грошової оцінки такої ділянки. На жаль, основна маса договорів підписується на відносно короткий період – від 1 до 5 років. Як відомо, короткострокова оренда не приносить бажаних інвестицій у село та призводить до деградації ґрунтів.
Крім того, реєстрація нового договору оренди або його пролонгація лягає додатковим фінансовим тягарем на плечі орендарів.
Є ще один варіант
На відміну від оренди, емфітевзис (ну й словечко!) в нашій державі ще не набув широкого розповсюдження, однак, при потребі цим правом землевласник може скористатися. Емфітевзис – це строкове або безстрокове відчужуване чи успадковане речове право на чуже майно, що полягає в платному чи безплатному володінні та користуванні чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання продукції і доходів від неї.
Право землевласника, який уклав договір емфітевзису, обмежене тільки тим, що він самостійно на період дії угоди сам не може користуватися своєю земельною ділянкою. Однак продати на діл або в інший спосіб відчужити його (подарувати, обміняти, тощо) землевласник може без перешкод.
З іншої сторони емфітевтом може бути відчужено право користування. Тобто користувач (емфітевт) має право у будь-який не заборонений законом спосіб відчужити своє право користування або передати це право у заставу, якщо інше не встановлено законом, за умови дотримання переваги землевласника на викуп такого права.
Крім того, у разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі, власник паю має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором. Тобто, укладаючи договір користування наділом (емфтевзис), у ньому можна передбачити сплату певних процентів від продажу емфітевтом свого права користування.
За матеріалами прес-служби Державного агентства земельних ресурсів підготував А. ЗИМА.
(Газета "Вісті Снігурівщини", 22.09.2011 р.)
Виступи і публікації, Земельна реформа, Земельне законодавство, Питання-відповіді, Ринок та оцінка землі, Снігурівський район
Одержать право розпоряджатися своїм добром