В зв’язку з тимчасовим припиненням видачі територіальними органами Держкомзему відомостей з Державного реєстру земель (Поземельної книги), з метою сприяння громадянам в реалізації їх прав та законних інтересів, а також для забезпечення належного функціонування установ нотаріату, Головним управлінням юстиції у Миколаївській області підготовлено інформацію щодо застосування норм чинного законодавства при вчиненні нотаріальних дій, пов’язаних з отриманням необхідних відомостей про земельні ділянки.
Статтею 41 Конституції України від 28.06.1996 №254к/96-ВР передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Головним управлінням юстиції у Миколаївській області проведено круглий стіл за участю представників Головного управління Держкомзему у Миколаївській області та установ нотаріату з питань, пов`язаних з оформленням громадянами прав власності на нерухоме майно, зокрема, на земельні ділянки. За результатами засідання прийняті відповідні рішення.
1. Порядок набуття прав власності на нерухоме майно, зокрема, житлові будинки, будівлі та інші споруди, а також земельні ділянки визначений Цивільним кодексом України від 16.01.2003 №435-ІУ та Земельним кодексом України від 25.10.2001 №2468-ІІІ.
Стаття ст. 126 Земельного кодексу України (в редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об`єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 №1066-УІ) передбачає, що при набутті права власності на земельну ділянку на підставі цивільно-правової угоди та свідоцтва про право на спадщину, державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку.
При цьому на державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.
Відповідно до Прикінцевих та перехідних положень вищезгаданого Закону № 1066-УІ у випадку, коли цивільно-правові угоди щодо відчуження земельної ділянки (свідоцтва про право на спадщину) були укладені (видані) до набрання чинності цим Законом, але державні акти на право власності на земельні ділянки видані не були, нотаріус, який посвідчив (видав) відповідний документ, звертається з письмовим запитом до органу, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, про підтвердження того, що державний акт на право власності на землю (земельну ділянку) не виданий новому власнику земельної ділянки. Після надходження до нотаріуса письмового підтвердження такого факту державний акт на право власності на землю (земельну ділянку) вилучається нотаріусом із його справ та після здійснення відмітки про перехід права власності на неї, долучається до відповідного документа, що посвідчує право на земельну ділянку.
Слід зазначити, що із справ нотаріуса вилучаються державні акти на право власності на земельну ділянку після підтвердження того, що державний акт на право власності на землю (земельну ділянку) не виданий новому власнику земельної ділянки, незалежно від дати укладення (видачі) документа, що посвідчує право на земельну ділянку.
З метою реалізації норм вищезгаданого Закону № 1066-УІ Кабінет Міністрів України своєю Постановою від 06.05.2009 №439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» затвердив Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку. В п.3 цього Порядку зазначено, що нотаріус у разі посвідчення цивільно-правового договору про відчуження земельної ділянки, видачі свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку, а також вилучення державного акта у передбачених законом випадках із своїх справ за наявності витягу з державного реєстру земель проставляє на державному акті відмітку про перехід права власності на земельну ділянку відповідного змісту.
Фраза «за наявності витягу з державного реєстру земель» після слів «із своїх справ» була доповнена до п. 3 Порядку пізніше Постановою Кабінету Міністрів України від 26.08.2009 № 901 «Про додаткові заходи щодо врегулювання земельних відносин».
Оскільки, пункт 2 Прикінцевих та перехідних положень вищезгаданого Закону №1066-УІ передбачає вилучення нотаріусом державного акту на право власності на земельну ділянку із його справ після надходження від органу, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, письмового підтвердження того, що державний акт на право власності на земельну ділянку не виданий новому власнику, то вбачається, що положення абзацу першого пункту 3 вищевказаного Порядку щодо наявності витягу з реєстру земель слід застосовувати лише при вилученні державного акту із справ нотаріуса.
Однак, в зв’язку з тимчасовим ненаданням по технічним причинам органами Держкомзему витягів з реєстру земель, вважаємо, що у разі необхідності вилучення нотаріусом державного акту про право власності на земельну ділянку із своїх справ та відсутності можливості отримати витяг з реєстру земель, нотаріус може обмежитись довідкою, виданою органом Держкомзему, з інформацією в ній про те, що державний акт на право власності на земельну ділянку новому власнику не видавався.
Такий порядок отримання необхідної інформації про земельну ділянку слід застосовувати до моменту врегулювання питань пов`язаних з видачею витягів з реєстру земель (Поземельної книги) органами Держкомзему.
2. З набранням чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» відбулися зміни в редакціях статей 377 Цивільного кодексу України та в статті 120 Земельного кодексу України. Так, частиною 2 статті 377 передбачено, що розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти. Відповідно до частини 6 статті 120 Земельного кодексу України істотною умовою такого договору є лише кадастровий номер земельної ділянки.
Отже, істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер та розмір земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на ці об`єкти.
Слід зазначити, що при оформленні спадкових прав на житлові будинки, будівлі або споруди, а саме: при видачі свідоцтв про право на спадщину на таке майно, зазначення кадастрового номеру та розміру земельної ділянки не є обов`язковим.
Порядок оформлення спадкових прав та порядок набуття прав власності на житлові будинки, будівлі або споруди, а також земельні ділянки у порядку спадкування визначається Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про нотаріат» та іншими нормативно правовими актами. Стаття 132 Земельного кодексу України пред’являє вимоги щодо обов’язкового зазначення кадастрового номеру земельної ділянки лише в угодах про перехід права власності на неї. Отже, законом не встановлено обов`язкового зазначення кадастрового номеру земельної ділянки, яка спадкується, у свідоцтвах про право на спадщину.
Згідно з пунктом 6.14. Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України 22.12.2010 №3253/5, зареєстрованого в міністерстві юстиції України 23.12.2010 за №1318/18613, при вчиненні нотаріальних дій нотаріуси застосовують посвідчувальні написи, видають свідоцтва за формами, установленими цими Правилами (додаток 25).
Установлені форми свідоцтв про право на спадщину на нерухоме майно передбачають відображення кадастрового номеру земельної ділянки у свідоцтві.
Однак, в державних актах на право власності на земельні ділянки старого зразка відсутні відомості про кадастровий номер земельної ділянки.
З 01.01.2010 року набрала чинності Постанова Кабінету Міністрів України від 18.08.2010 №749 «Про затвердження Тимчасового порядку присвоєння кадастрових номерів». Цією постановою КМУ передбачено визначення та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, переданій у власність (користування) без проведення її державної реєстрації. Пунктом 16 Постанови передбачено право звернення до органів Держкомзему для присвоєння кадастрового номеру такій земельній ділянці лише її власнику (користувачу), або уповноваженій особі. Спадкоємці померлого власника таким правом не наділені.
Отже, якщо орган Держкомзему в своїй довідці підтвердить про відсутність відомостей про кадастровий номер земельної ділянки померлого власника в державному реєстрі земель (Поземельній книзі), нотаріус може застосовувати пункт 6.19 Правил, та здійснювати видачу свідоцтв про право на спадщину на земельну ділянку без зазначення кадастрового номеру цієї земельної ділянки.
3. Вимоги п. 71 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріус виконує, витребовуючи довідку органу Держкомзему про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) земельної ділянки.
4. Щодо Реєстру земель та Поземельної книги.
З 01.01.2011 набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 №1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі». Відповідно до Порядку ведення поземельної книги, затвердженого цією постановою КМУ Поземельна книга – документ, який є складовою частиною державного реєстру земель, містить відомості про земельну ділянку, обмеження використання земельної ділянки, суб`єктів прав на земельну ділянку та правовстановлюючі документи, а також дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, її цільове призначення, склад земельних угідь. Порядок надання територіальними органами Держкомзему відомостей з Поземельної книги у вигляді витягу або інформаційної довідки з Поземельної книги визначений пунктами 31-40 цього Порядку.
Слід зазначити, що наказом Держкомзему України від 02.07.2003 №174, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25.07.2003 за №641/7962, затверджений Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель. Цей порядок застосовується в частині, що не суперечить постанові Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 №1021.
