Як розраховують орендну плату
Орендна плата, як і земельний податок, є складовою плати за землю. Її сплачують орендарі земельних ділянок державної та комунальної власності.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, а отже, і головним фактором, що встановлює розмір орендної плати, є договір оренди земельної ділянки. Таким договором вважається договір, за яким орендодавець (у нашому випадку — орган Головне управління Держнеокадастру у Миколаївській області) зобов’язаний за плату передати орендареві (суб’єкту господарювання) земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Для передачі в оренду земельних ділянок оформляється Типовий договір оренди землі, форма якого затверджена постановою Кабміну від 03.03.04 р. № 220, із змінами внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 № 890. Цей договір визнається дійсним лише у випадку наявності в ньому всіх істотних умов (ст. 15 Закону про оренду землі), зокрема:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Як бачимо, у договорі оренди земельної ділянки обов’язково вказуються всі дані, необхідні для розрахунку орендної плати, а саме:
1) розмір взятої в оренду земельної ділянки. Визначається за домовленістю з органом місцевого самоврядування;
2) нормативно-грошова оцінка (далі — НГО) земельної ділянки. Розмір НГО, який вказується у договорі і виступає підставою для нарахування орендної плати, беруть із витягу з технічної документації про НГО земельної ділянки (п. 2 ст. 20 Закону про оренду землі).
3) розмір орендної плати.
До уваги! На сьогодні, згідно листа Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-1, з метою забезпечення раціонального використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, рекомендовано укладати та поновлювати (переукладати) договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності із встановленням максимальної відсоткової ставки орендної плати, визначеної Податковим кодексом України.
Пунктом 288.5.2 статті 288 Податкового кодексу України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Отже, укладення договору оренди землі з Головним управлінням буде можливим за умови встановлення розміру орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Перегляд умов договору
Строк дії договору оренди визначається за згодою сторін, але він не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону про оренду землі). А якщо мова йде про оренду земельних ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, то строк його дії не може бути менше 7 років. Тобто договір оренди зазвичай є довгостроковим.
Враховуючи це, а також часту зміну економічних умов господарювання, орендодавець (орган місцевого самоврядування), щоб не втратити економічної вигоди, намагається бути в курсі діючих реалій господарювання. Тому він доволі часто намагається скоригувати умови раніше укладеного договору оренди.
Про те, що орган місцевого самоврядування та орендар мають право ініціювати внесення змін до діючого договору оренди, зокрема коригувати розмір орендної плати, вказано у п. 30 Типового договору оренди земельної ділянки. Так, відповідно до цих положень розмір орендної плати переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянкине з вини орендаря, що підтверджено документами;
- зміни визначеного законом мінімального розміру орендної плати
- в інших випадках, передбачених законом.
- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної власності
Як свідчить практика, найчастіше розмір орендної плати переглядається через зміну розміру НГО орендованої земділянки, який прямо впливає на розмір орендної плати.
Таким чином, зміна такої величини лише дає орендодавцю підстави ініціювати внесення змін до договору оренди. До того часу, доки цього не буде зроблено, орендна плата має сплачуватися виходячи з розмірів, вказаних у договорі оренди. Річ у тому, що згідно з ПКУ саме договір оренди є регулятором розміру орендної плати.
Такі зміни вносяться до договору оренди за взаємною згодою сторін (ст. 30 Закону про оренду землі). Їх внесення оформляється шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі. Якщо сторонам не вдасться досягти згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.
При цьому якщо орендар не хоче сперечатися з орендодавцем, то він після виявлення ініціативи з боку орендодавця має підписати додаткову угоду. Якщо ж ні — то чекати на внесення таких змін через суд.
