Наразі переважна більшість великих і середніх підприємств, що займаються вирощуванням продукції сільськогосподарського призначення, користуються землею на умовах оренди.
Засоби масової інформації останнім часом не вщухають, обговорюючи питання про можливе відкриття ринку землі. Масло у вогонь підливають прийняття Верховною Радою в першому читанні закону про ринок землі і заяви багатьох серйозних політиків про те, що, так чи інакше, продаж землі буде дозволений в осяжному майбутньому. У зв’язку з цим значна кількість власників земельних ділянок серйозно замислилася про розірвання договорів оренди, для подальшого продажу землі потенційним покупцям. Суди вже зараз завантажені справами про розірвання або визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.
Якщо в судових органах договір оренди не зміг успішно пройти випробування на міцність, то земля повертається власнику, який після цього думає, або йому почекати появи великих інвесторів і продати землю, або укласти договір оренди з іншим господарством на більш вигідних для себе умовах.
У зв’язку з тим, що в переважній більшості випадків суди визнають такі договори оренди недійсними і «забирають» землю в орендаря, в середовищі фермерів та власників сільгосппідприємств навіть встигла скластися думка, що будь-який договір оренди може бути розірвано судом за заявою власника землі в будь-який момент і що боротися з цим марно. За такої позиції орендар стає якоюсь мірою заручником своїх відносин з орендодавцями і змушений часто з кожним роком йти на дедалі більші поступки по відношенню до них, замість того, щоб строго керуватися договорами оренди.
Ситуацію погіршує те, що якщо суд припинить дію договору оренди у одного або декількох орендодавців, то, побачивши такий приклад, інші орендодавці теж починають намагатися розірвати свої договори. А оскільки всі договори складалися однаково «під копірку», то результат судових розглядів стає очевидним. Доводилося стикатися з випадками, коли за таким ланцюжком знищувалися (випадково або навмисно) відносно великі і стабільні господарства.
Причиною подібних ситуацій є некомпетентне укладення договорів оренди.
Ні для кого не таємниця, що, як правило, вказані договори оренди складалися за зразками «скопійованими» з журналів чи взятим в інших господарствах, а іноді в органах земельних ресурсів. При цьому губилися цілі пункти цих договорів, порожні графи часто не заповнювалися взагалі, а сам договір не проходив ніякого юридичного аналізу та рецензування. Зразки договорів, які бралися за основу, дуже швидко морально застарівали, в них були відсутні нові положення, які потрібні, згідно з внесеними до закону про оренду землі змінами. Адже до цього закону з моменту його прийняття і до сьогоднішнього дня вносилися зміни 24 рази! А договори складалися і досі складаються за типовим договором, який був поширений ще в 2004 році.
Тому не дивно, що в суді такі договори розбиваються юристами без особливих зусиль. Адже згідно зі статтею 15 Закону України «Про оренду землі», відсутність у договорі хоча б однієї суттєвої умови, передбаченої цим законом, тягне за собою визнання цього договору недійсним в обов’язковому порядку. Після чого орендар зобов’язаний повернути власнику землю. А от власник землі, згідно з цим законом, орендну плату повертати не зобов’язаний.
Часом доводиться чути таку фразу: «Договори мого господарства зареєстровані у земельних органах, а значить вони правильні». Водночас, до обов’язків реєструючих органів ніколи не входила і не входить необхідність перевірки реєстрованих договорів на повну відповідність законодавству, ними проводиться процедура внесення договору до реєстру і засвідчення відповідного факту державної реєстрації, що однак не свідчить про повну законність самого договору.
Будь-який керівник сільськогосподарського підприємства може самостійно легко перевірити все написане вище. Досить лише відкрити один з наявних у нього договорів оренди і знайти в ньому пункт про те, в якому порядку передається в заставу право оренди, яким чином об’єкт оренди вноситься до статутного фонду підприємства. Навіть якщо ви не збираєтеся передавати право на землю в заставу або вносити його до статутного фонду підприємства, такі пункти обов’язково повинні бути в договорі. Якщо їх немає, то це стане, хоч і формальною, але «залізною» підставою визнати ваш договір недійсним у суді.
На практиці справи йдуть значно гірше. Велика частина укладених договорів не має актів прийому-передачі, актів встановлення меж ділянки в натурі, та інших необхідних, з огляду на закон, обов’язкових додатків (всього обов’язкових додатків передбачено п’ять). У кращому випадку до договору додається ксерокопія державного акту на право власності на землю. Але ж згідно із законом про оренду землі, такі договори незаконні, тобто мають силу звичайного аркуша паперу.
На даний час, до фактичного запровадження ринку землі у землекористувачів є час для того, щоб дати ладу своїм договірнім відносинам. Можливе переукладання договорів в правильній редакції, іноді можливе внесення доповнень до існуючих договорів, укладання і реєстрація необхідних додатків до них. Адже єдиними причинами, за якими суд може припинити дію договору оренди землі є його невідповідність закону за формою і змістом, а також несвоєчасна виплата орендної плати.
Без сумніву, переукладання договорів оренди є досить складною і дорогою справою, особливо у великих господарствах. Однак необхідно зважити ті збитки, які може понести господарство, в разі якщо орендодавці захочуть забрати свою землю, і, скажімо, укласти договори оренди з іншим підприємством.
Ще одним питанням у взаєминах, які складаються у зв’язку з орендою землі, є питання померлих власників землі. Як правило, спадщину після смерті цих людей ніхто не оформляє, а значить, на законних підставах укласти договір оренди нема з ким. Прийнятий у першому читанні закон про ринок землі взагалі передбачає, що такі земельні ділянки будуть вилучатися в дохід держави. Оскільки це питання є також об’ємним і складним, не будемо зупинятися на ньому зараз, відзначимо лише, що його не слід відкладати наостанок.

В. Князєв, партнер консалтингової групи «Гектар», адвокат, канд. юрнаук

За матеріалами газети "АграрНик"